Os preços das casas estabeleceram outro máximo histórico em Abril, mesmo com o aumento das taxas hipotecárias e o aumento da oferta de casas para venda. Normalmente, nestas circunstâncias, os preços enfraqueceriam, mas o mercado imobiliário actual é diferente de qualquer outro na história recente.
Os preços em abril subiram 6,3% em comparação com abril de 2023, de acordo com o S&P CoreLogic Case-Shiller National Home Price Index. É o segundo mês consecutivo em que o índice nacional saltou pelo menos 1% em relação ao seu máximo histórico anterior.
Embora esta seja uma média móvel de três meses, é importante observar que esses ganhos de preço ocorrem mesmo quando a taxa média da hipoteca fixa de 30 anos aumentou acentuadamente em abril, de 6,9% para 7,5%, de acordo com Mortgage News Daily.
“2024 está acompanhando de perto o forte início observado no ano passado, onde março e abril registraram o maior aumento visto antes de uma desaceleração no verão e no outono”, disse Brian Luke, chefe de commodities, ativos reais e digitais da S&P Dow Jones Indices. em um comunicado à imprensa. “Ao entrar no verão, o mercado está em alta, testando mais uma vez a sua resiliência contra a época historicamente mais ativa do ano.”
O único sinal potencial de alívio é que os ganhos anuais e mensais do índice de preços estão a abrandar um pouco. O ganho anual de março foi de 6,5%.
Ainda assim, alimenta aquele que é hoje um dos mercados imobiliários menos acessíveis da história dos EUA, tanto para aquisição de casa própria como para arrendamento. A carga dos custos de habitação atingiu um nível recorde, de acordo com um novo relatório do Joint Center for Housing Studies de Harvard.
Os preços das casas são agora 47% mais elevados do que no início de 2020, com o preço médio de venda agora cinco vezes superior ao rendimento médio das famílias, de acordo com o estudo.
Para os arrendatários, embora o crescimento das rendas esteja a abrandar devido a um grande aumento de novas unidades de apartamentos este ano, os preços ainda são 26% mais elevados do que em 2020 e aumentam em três em cada cinco mercados.
Metade de todos os agregados familiares arrendatários – mais de 22 milhões – gastou mais de 30% do seu rendimento em habitação, o que é considerado onerado pelos custos pela HJCH. Doze milhões dessas famílias gastam mais de metade dos seus rendimentos com renda.
Para os proprietários, 20 milhões são considerados onerados pelos seus pagamentos mensais.
Todos esses níveis sobrecarregados de custos representam níveis recordes.
Os proprietários de casas também enfrentam um aumento acentuado nos prémios de seguro, uma subida média de 21% entre 2022 e 2023, de acordo com o relatório da HJCH, e os impostos sobre a propriedade também estão a aumentar.
Os preços continuam a ser apoiados por um desequilíbrio entre a oferta e a procura. A oferta de habitação já era baixa antes da pandemia de Covid, porque os construtores ainda não tinham recuperado da crise financeira de 2008. Depois houve uma corrida ao sector imobiliário induzida pela pandemia, fazendo com que a oferta caísse para mínimos históricos durante vários anos. As construtoras não conseguiram acompanhar.
A oferta agora está aumentando, com um aumento de 11% em novas listagens em abril em relação a março, de acordo com a Zillow, e um aumento de 16% em relação a abril de 2023. Isso elevou o estoque total à venda em 18% ano após ano. Embora possa parecer muito, a oferta ainda é bastante escassa, especialmente em comparação com a procura ainda forte.
“O aumento rápido e repentino nas taxas de hipotecas em abril empurrou a acessibilidade da habitação ainda mais fora do alcance de muitos compradores potenciais, enquanto alguns que ainda podiam pagar se contiveram”, disse o economista sênior da Zillow, Orphe Divounguy, em um comunicado. “Como resultado, a parcela de listagens com redução de preços disparou para 22,4% em abril, a taxa mais alta para abril nos últimos seis anos, e um aumento significativo em relação aos 17,2% do ano anterior.”
Mas ele acrescentou que, apesar da relativa desaceleração nas vendas de abril, as casas com bons preços foram vendidas em apenas 13 dias, apenas três dias mais devagar do que em abril de 2023.
Em maio, os estoques subiram para uma oferta de 3,7 meses. Um fornecimento para 6 meses é considerado um mercado equilibrado entre comprador e vendedor.
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